Επενδύσεις δεκάδων, ή μάλλον εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ προωθούν ή σχεδιάζουν για τα προσεχή χρόνια στον χώρο των logistics οι ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) της χώρας αλλά και γενικότερα οι εταιρείες real estate. Αυτό προκύπτει τουλάχιστον, αν λάβουμε υπόψη μας τις μπίζνες που προωθούν μεγάλα ονόματα του χώρου ή τα σχέδια που εκπονούν σε βάθος 5ετίας, εφόσον βέβαια όλα αυτά υλοποιηθούν.
Κατά πόσο βέβαια υπάρχει προς απόκτηση αυτή η «κρίσιμη μάζα» των εκατοντάδων εκατ. ευρώ είναι κάτι που θα φανεί προσεχώς. Μια φορά πάντως, η μία μετά την άλλη οι μεγάλες εταιρείες του κλάδου στρέφονται προς τους αποθηκευτικούς χώρους. Ήδη, μόνο μέσα στο 2020, σύμφωνα με τα στοιχεία εξειδικευμένων συμβούλων του χώρου, προστέθηκαν 100.000 νέοι χώροι logistics ενώ για φέτος αναμένονταν να εγκατασταθούν άλλα 100.000 τμ χώρων αποθήκευσης. Ωστόσο, φαίνεται ότι αυτός ο στόχος, αυτός ο πήχης ήδη έχει αναθεωρηθεί ανοδικά, εφόσον βέβαια οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές όντως προχωρήσουν στις κινήσεις που σχεδιάζουν και προγραμματίζουν.
Προ ημερών μόλις, η εισηγμένη εταιρεία ακινήτων Premia Properties (πρώην Pasal) δημοσιοποιήσει τον στόχο της (στο πλαίσιο έκτακτης γ.σ.) ότι μόνο για φέτος σχεδιάζει να αυξήσει το χαρτοφυλάκιό της στα 200 εκατ. ευρώ, από 114 εκατ. ευρώ τώρα. Η εισηγμένη είναι από τις εταιρείες με το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο logistics, στα 103.000 τ.μ., ενώ σχεδιάζει να «διπλασιάσει» αυτό το νούμερο φέτος, στα 200.000 τ.μ. σε αποθηκευτικούς χώρους, διατηρώντας ηγετική θέση στην ελληνική αγορά. Μάλιστα, η εισηγμένη έχει σχέδια για επενδύσεις και ύψος αξίας χαρτοφυλακίου στα 300 εκατ. ευρώ στην 3ετία και… στο 1 δις ευρώ σε βάθος 5ετίας. Δεδομένου ότι εστιάζει κυρίως σε logistics, big boxes και κοινωνικά κτήριά, γίνεται αντιληπτό ότι αναμένονται σημαντικές μπίζνες σε αποθηκευτικούς χώρους.
Πρόσφατα, ο επικεφαλής της Prodea, της μεγαλύτερης εγχώριας ΑΕΕΑΠ, Αρ. Καρυτινός, στο οικονομικό φόρουμ των Δελφών έκανε ειδική αναφορά στα logistics, επισημαίνοντας ότι το γκρουπ ετοιμάζει νέο συγκρότημα αποθηκών στον Ασπρόπυργο, ενώ υπάρχει επενδυτικό πρόγραμμα 50 εκατ. ευρώ στα logistics για φέτος. Λίγο νωρίτερα, είχε προηγηθεί η Briq Properties, η διευθύνουσα σύμβουλος της οποίας, κα Αννα Αποστολίδου, είχε σημειώσει (σε σχετική παρουσίαση) ότι αναμένονται νέες επενδύσεις άνω των 42 εκατ. ευρώ, με βασική στόχευση στον χώρο των logistics. Μάλιστα, ήδη η εισηγμένη έχει κάνει αγορές και επενδύσεις δεκάδων εκατ. ευρώ.
Ο τομέας των logistics παρουσιάζει ευκαιρίες για επενδύσεις λόγω της εξαιρετικής θέσης της χώρας, της μεγάλης διακίνησης εμπορευμάτων από τα γύρω κράτη μέσω της Ελλάδας αλλά και της αντοχής του κλάδου την περίοδο της κρίσης. Εν μέσω πανδημίας, κι ενώ άλλοι τομείς ακινήτων δέχτηκαν πιέσεις (retail κ.α.), οι αποθηκευτικοί χώροι όχι μόνο κράτησαν αλλά απέκτησαν και δυναμική, ενώ ωφελήθηκαν από το e –commerce και τις ανάγκες αποθήκευσης. Ο κλάδος θεωρείται πλέον στρατηγικός, άλλωστε η Ελλάδα αποτελεί κόμβο, με μεγάλα λιμάνια, που αποτελούν πύλη προς την Ευρώπη, ενώ το τελευταίο χρονικό διάστημα υλοποιούνται ή προωθούνται στη χώρα πλήθος υποδομών (οδικές, σιδηροδρομικές, λιμενικές κ.α.) που «κουμπώνουν» με τις στοχεύσεις της κυβέρνησης για μετατροπή της Ελλάδας και σε «αποθηκευτικό-εμπορευματικό hub».
Σήμερα οι αποδόσεις των logistics στην Ελλάδα κυμαίνονται ανάμεσα σε 7,5% με 8,5% και θεωρούνται από τις πλέον υψηλότερες στην Ευρώπη, ενώ αρκετές εταιρείες έχουν μακροχρόνιες μισθώσεις, με αξιόπιστους μισθωτές και καλές αποδόσεις. Όσον αφορά το κόστος, όπως σημείωσε ο κ. Καρυτινός στο φόρουμ των Δελφών, κυμαίνεται στα 500 με 1.000 ευρώ το τετραγωνικό, όταν στους γραφειακούς χώρους η τιμή του τετραγωνικού αγγίζει τα 5.000 ευρώ.
Παλιότερη ανάλυση της GEOAXIS για τον κλάδο, σημείωνε, μεταξύ άλλων, ότι το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι. Στην Αττική βρίσκεται περίπου το 60%-70% του συνόλου των επιφανειών. Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 20.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.
Οι αποδόσεις στην Ελλάδα σήμερα μεταξύ 8,00 – 8,50% είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται στο 4,0%-4,5%. Η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον. Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποίησε η Geoaxis, για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψη μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,60 €/τμ/μήνα, δεύτερος έρχεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 2,45 €/τμ/μήνα.
Από κει και πέρα, ενδεικτικό είναι ότι ακόμα και για το ακίνητο και τις εκτάσεις της Χαλυβουργίας (Μάνεσης) στον Ασπρόπυργο έχει ακουστεί ότι το fund HIG, που εξαγοράζει τα δάνεια της βιομηχανίας, επεξεργάζεται σενάριο δημιουργίας αποθηκευτικών χώρων, ενώ ακόμα και για τα ακίνητα των ναυπηγείων Σκαραμαγκά έχουν ακουστεί, ως σενάρια, ανάλογες χρήσεις.
Προφανώς, αν σε αυτά προστεθούν τα μεγάλα εμπορευματικά κέντρα στο Θριάσιο ή οι μπίζνες άλλων εταιρειών στον κλάδο (Sarmed, Trade Estates, Trastor κ.α.), γίνεται αντιληπτό ότι ο τομέας των logistics φαίνεται να αποτελεί τον πλέον hot χώρο στο real estate.
